Rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf

Diese Risiken sollten Sie kennen.

Rund um den Handel mit Immobilien hat der Gesetzgeber viele Rechtsklauseln und Gesetze geschaffen – selbstverständlich mit dem Ziel, Käufer und Verkäufer zu schützen. Die Risiken beim Immobilienverkauf wachsen mit der Unkenntnis dieser Bestimmungen. Dem Käufer entsteht ein Recht auf Schadensersatz oder Kaufrücktritt, wenn Sie als Verkäufer gegen Ihre Pflichten verstoßen. Erfahren Sie hier, welche Risiken Sie als Verkäufer kennen sollten und wie Sie sie vermeiden.

Risiken beim Immobilienverkauf

Unwissenheit ist keine Entschuldigung. Als Verkäufer stehen Sie in der Pflicht, Ihrem Käufer alle bewertungsrelevanten Informationen zu geben. Treten im Nachhinein gravierende Sach- und Rechtsmängel an der Bausubstanz zutage, besteht unter Umständen ein Vertragsauflösungsrecht. Eventuell erwirbt der Käufer Anspruch auf Schadensersatz. Das gleiche Risiko beim Verkauf entsteht, wenn Rechtsverhältnisse wie bestehende Mietverträge, Wohn- und Wegerechte verschwiegen werden oder unrichtige Zusicherungen gemacht werden. Hierzu gibt es eine entsprechende juristische Grundlage. Klarheit muss ebenfalls über Belastungen wie Hypotheken und Grundschulden bestehen, die Dritten Rechte an der Immobilie einräumen. Ein Haftungsausschluss minimiert die Risiken beim Hausverkauf für den Verkäufer. Er wird im Kaufvertrag fixiert und gilt für versteckte Mängel, die für beide Vertragsparteien nicht erkennbar waren.
 
Gut zu wissen! 
Der unterschriebene Immobilienkaufvertrag besiegelt das Geschäft zwischen Verkäufer und Käufer. Mehrere Aspekte spielen für die Rechtsgültigkeit eine Rolle. Ein Immobilienmakler, der auch fähig ist, Interessenten über Nachteile oder negative Objekteigenschaften aufzuklären und dennoch gute Preise erzielt, ist wirklich kompetent.

Energieausweis

Die Energieeinspar-Verordnung (EnEv) ist 2014 in Kraft getreten. Sie verlangt von jedem Immobilienbesitzer die Vorlage bei Verkauf, Verpachtung und Vermietung. Verstöße gegen die Vorlagepflicht ahndet der Gesetzgeber mit Bußgeldern bis zu 1.450 Euro. Energieausweise besitzen eine zehnjährige Gültigkeit.

Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

Sie sind mit einem potenziellen Käufer handelseinig geworden. Sie haben Ihre Zielsumme und die Vorstellungen des Käufers miteinander abgeglichen. Sie besitzen stichhaltig positive Informationen zur Bonität des Käufers. Damit scheinen die größten Risiken beim Verkauf ausgeschlossen. Trotzdem kann es passieren, dass sich in dem Zeitraum zwischen mündlicher Einigung und grundbücherlichem Verkauf der potenzielle Käufer gegen Ihre Immobilie entscheidet. Schriftliches beidseitig unterfertigtes Kaufangebot minimiert dieses Risiko beim Verkauf. Ihr Sinn: Sicherheit für Käufer und Verkäufer, denn die schuldrechtlich verkaufte Immobilie wird keinem anderen Interessenten angeboten. 

Gut zu wissen! 
Verkäufer sollten in diesem Zusammenhang auch das Vorkaufsrecht Dritter beach­ten. Danach sind Berechtigte befugt, die Immobilie zu den Konditionen zu kaufen, die der Verkäufer mit einem Dritten bereits per Vorvertrag, aber auch im späteren Kaufvertrag, festgehalten hat. Um in diesem Fall eine Schadensersatzforderung des Dritten auszuschließen, sollte er das Recht zum Rücktritt vom Vertrag entsprechend in diesem festhalten bzw. Kaufinteressenten über allfällige Vorkaufsrechte frühzeitig informieren.

Zeitpunkt der Eigentumsübertragung

Erst Geld, dann Ware: das gilt auch beim Immobilienverkauf. Die Immobilie wird erst nach Zahlung des Kaufpreises übergeben, wenn eine branchenübliche treuhändige Abwicklung durchgeführt wird. Damit sind Nichtzahlungs-Risiken bei Verkauf für Sie ausgeschlossen.  Aber auch der Käufer hat ein Bedürfnis nach Sicherheit. Es ist legitim, wenn er den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Vertragserrichters überweist. Das Geld wird quasi „zwischengeparkt“, bis die im Kaufvertrag geregelten Voraussetzungen für die Auszahlung des Kaufpreises an Sie erfüllt sind. Mit dem Empfang der Schlüssel wird die Immobilie in Besitz genommen. 

Spezielle Risiken beim Verkauf einer Wohnung

Die Risiken beim Hausverkauf gelten auch für Verkäufer von Eigentumswohnungen. Allerdings liegen die Besitzverhältnisse etwas komplizierter. Zu 100 Prozent gehört Ihnen die Wohnung selbst, die rechtlich auch als Sondereigentum betitelt wird. 
Außerdem besitzen Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum wie einen Teil des Kellers, des Dachbodens und des Grundstücks. Lassen Sie den Umfang des Zubehörs durch den Vertragserrichter klar im Kaufvertrag fixieren, um Risiken abzuwenden. Klären Sie Ihren Käufer über seine Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft auf. Für den Verkauf vermieteter Wohnungen gilt: Kauf bricht nicht Miete. Ab wann fließen dem Käufer die Mieteinnahmen zu? Ab wann kommt er für die Betriebsausgaben auf? Solche Details gehören in einen Kaufvertrag, um rechtliche Risiken auszuschließen.