Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Wohnung oder Haus verkaufen, behalten oder auszahlen?

Eine Trennung oder eine Scheidung sind inzwischen eines der häufigsten Gründe, warum eine Immobilie in Vorarlberg verkauft werden muss. Laut Statistik Austria wurden im Jahr 2015 genau 16.351 Ehen rechtskräftig geschieden. Die Scheidungsrate lag im Jahr 2015 bei 41,6 Prozent. Im Bundesländervergleich hatte Wien die höchste Scheidungsrate mit 47,8 Prozent. Burgenland die Niedrigste mit 43,1 Prozent. In Vorarlberg und den anderen Bundesländern lag die Gesamtscheidungsrate unter dem Österreich-Wert zwischen 36,3 Prozent und 39,7 Prozent. Die meisten Scheidungen erfolgten 2015 mit 87,3 Prozent in beiderseitigem Einvernehmen.

Doch nicht alle Ehepartner trennen sich freundschaftlich. Besonders wenn es um das gemeinsame Vermögen oder eine gemeinsame Immobilie geht. Folgt die Trennung oder eine Scheidung, steht oft eine Frage im Vordergrund:

Wie soll die gemeinsame Immobilie in Zukunft genutzt werden?
Was soll mit dem gemeinsam angeschafften Haus oder der Wohnung geschehen und wie soll diese weiter genutzt werden?

Wie sieht es mit der Gütertrennung aus?
Wie sieht die Nutzung des Wohneigentums in der Trennungsphase aus?
Wie sieht die Nutzung des Wohneigentums nach der Scheidung aus?
Immobilie bei Scheidung: Haus oder Wohnung verkaufen, vermieten oder behalten?
Versteigerung bei Immobilien im Falle von Trennung oder Scheidung?
Verkehrswert Immobilie: Wie viel ist meine Immobilie überhaupt Wert?

Tipps bei Trennung oder Scheidung!

Haus und Grund bei Scheidung: Wie sieht es mit der Gütertrennung aus?
Seit 1957 gibt es das österreichische Güterrecht, das zwischen den Güterständen der Zugewinngemeinschaft, der Gütertrennung und der Gütergemeinschaft unterscheidet. Wenn kein Ehevertrag vorliegt, gilt der gesetzliche Güterstand der Gütertrennung. Bei der Scheidung werden dabei das eheliche Gebrauchsvermögen, die ehelichen Ersparnisse und die Schulden, die mit den ehelichen Ersparnissen im Zusammenhang stehen, aufgeteilt.

Zum Gebrauchsvermögen zählen neben dem Hausrat die Immobilien, unabhängig davon, ob Sie im Eigentum jeweils beider oder eines einzelnen Ehepartners stehen. Oftmals kann ein Partner jedoch den anderen nicht auszahlen und oft folgt dann ein Zwangsverkauf oder eine Versteigerung, bei dem es auch passieren kann, dass Ihre Immobilie unter Marktwert verkauft wird.

Wie sieht die Nutzung der Eigentumswohnung bzw. ehelichen Wohnung oder Haus in der Trennungsphase aus?

Die Beantwortung dieser Frage ist vom Einzelfall abhängig.

In der Regel geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Immobilie aufgeteilt wird. Eine gerichtliche Entscheidung bzw. Zuweisung über die Aufteilung an einen Ehepartner erfolgt nur in Ausnahmefällen. Auch wenn ein Ehepartner alleiniger Immobilienbesitzer ist, reicht dies meist nicht als Zuweisungsgrund aus.

Wenn eine Ehewohnung einem Ehegatten einvernehmlich zur weiteren alleinigen Nutzung überlassen oder per Gerichtsbeschluss einem Ehegatten zugewiesen wird, stellt sich die Frage, ob und wie viel Entschädigung man erhält, dass der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte nun alleine die Wohnung oder das Haus nutzen kann.

Zwei Möglichkeiten für eine Entschädigung bieten sich an:
- Anrechnung eines Wohnvorteils bei der Berechnung des Ehegattenunterhalts
- Isolierter Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Das Ergebnis hängt natürlich davon ab, ob der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte einen Anspruch auf Ehegattenunterhalt hat oder nicht. Falls es keinen Unterhalt gibt, könnte eine Entschädigung über einen isolierten Nutzungsentschädigungsanspruch realisiert werden. Eine Nutzungsentschädigung oder ein Wohnvorteil können nur alternativ, aber nicht gleichzeitig in Betracht kommen.

Wie sieht es mit der Nutzung des Wohneigentums nach der Scheidung aus?

Das Scheidungsverfahren klärt das Nutzungsrecht an einer gemeinsamen, ehelichen Immobilie. Das Wohl der Kinder steht beim Gesetzgeber an erster Stelle. Deshalb wird die Nutzung des Wohneigentums fast immer der Partei zugesprochen, bei der die Kinder leben. Bei einem Alleineigentümer besteht dann meist ein Anspruch auf finanzielle Entschädigung zum Beispiel in Form eines Mietvertrages, der den verbleibenden Partner zu Zahlungen verpflichtet.

Immobilie bei Scheidung: Haus oder Wohnung verkaufen, vermieten oder behalten?

1. Haus oder Wohnung nach Scheidung verkaufen


Der Erlös kann ganz einfach auf beide Parteien aufgeteilt werden, wenn sich beide Ehepartner darauf einigen, die gemeinsam erworbene Immobilie zu verkaufen. Aus dem erzielten Erlös kann somit der laufende Hauskredit abbezahlt oder zumindest getilgt werden.

Ihre Vorteile beim Verkauf der Scheidungsimmobilie:

Sie hätten sofort Geld, das unter Berücksichtigung des Zugewinnausgleichs relativ unkompliziert zwischen ihnen beiden aufgeteilt werden könnte. Der Erlös aus dem Immobilienverkauf würde sicher reichen, um den Kredit bei Ihrer Bank abzulösen. Sie wären somit schuldenfrei und der Verkauf wäre eine gute und saubere Lösung für einen Neuanfang. Mit dem Erlös könnten Sie vielleicht auch wieder eine neue Wohnung anzahlen.

Kurz zusammengefasst:
+ Der Verkauf bringt Ihnen Liquidität
+ Der Verkauf der Immobilie kann für Ihre Schuldenfreiheit sorgen
+ Der Verkauf kann die Tür für einen unbelasteten Neufanfang öffnen

 

2. Haus oder Wohnung nach Scheidung vermieten


Selten aber doch einigen sich beide Ehepartner darauf, die gemeinsam erworbene Immobilie zu vermieten. Bei der Vermietung werden die Mieteinnahmen ganz einfach aufgeteilt. Etwaige anfallende Kosten wie Instandhaltung oder Sanierungen müssen dann von beiden Parteien zu gleichen Teilen getragen werden. Dasselbe gilt natürlich auch für die Immobilienertragsteuer.

Der Vorteil bei der Vermietung ist, dass die Immobilie weiterhin im Familienbesitz bleibt. Sie würde der Vermögenssicherung dienen und könnte später einmal vererbt werden. Doch zweifelsohne hat die Vermietung einer Immobilie einige Nachteile. Einer der größten Nachteile ist, dass Sie trotz Trennung oder Scheidung weiterhin gemeinsam für den Zustand der Immobilie verantwortlich bleiben und Sanierungsmaßnahmen, Rücklagen für eventuelle Reparaturen, Mietausfälle einkalkulieren müssten.

Kurz zusammengefasst:
+ Bei der Vermietung bleibt die Immobilie im Familienbesitz
- Die Immobilie verschafft keine sofortige Liquidität
- Die Verantwortung für den Zustand der Immobilie bleibt bei den Eigentümern. Laufende Kosten entstehen!

 

Versteigerung bei Immobilien im Falle von Trennung oder Scheidung

Wenn ein Gericht ein Verfahren eröffnet, wird zuerst einmal der Wert der Immobilie ermittelt. Ein Gutachter wird damit beauftragt. Wenn der Gutachter den Wert ermittelt hat, legt das Gericht ein Mindestgebot fest. Dieses Mindestgebot kann aber deutlich unter dem Betrag liegen, den sich die Eigentümer erhoffen. Die Eigentümer haben jedoch die Möglichkeit vor Gericht selbst mitzusteigern.

Experten-Fazit:
- Die Beantragung der Teilungsversteigerung ist erst nach rechtskräftiger Scheidung möglich
- Der Antragsteller muss für die Gutachterkosten in Vorleistung gehen
- Die Gesamtkosten der Versteigerung könnte ein hohes Kostenrisiko darstellen
- Der erzielende Erlös ist nicht absehbar
- Eine Versteigerung sollte immer der letzte Lösungsweg sein

Verkehrswert Immobilie: Wieviel ist meine Immobilie überhaupt Wert?

Jetzt möchten Sie natürlich wissen, was Ihre Wohnung oder Ihr Haus Wert ist. Um Ihre Immobilie zu bewerten, wenden Sie sich am besten an einen unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen und beauftragen diesen den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Ein solch klassisches Immobiliengutachten kann beispielsweise im Falle einer Scheidung auch vor Gericht verwendet werden!

Unser Experten Tipp:
- Lassen Sie sich von einem unabhängigen Immobilienmakler ausführlich beraten
- Lassen Sie sich den aktuellen Marktwert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses ermitteln
- Halten Sie die Hausakte mit allen Ihre Immobilie betreffenden Unterlagen bereit

Unsere persönliche Expertenmeinung:

Bei Übernahme der ehelichen Wohnung oder des Hauses erfolgt die Festlegung der Höhe des Auszahlungsbetrages im Regelfall auf Basis eines Gutachtens eines gerichtlich beeideten und zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen.

Allfällige Liebhaberei darf dabei nicht berücksichtigt werden. Gemäß dem Bewertungsgrundsatz im § 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. Der Verkehrswert ist demgemäß der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für Sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

Somit liegt es in der Natur der Sache, dass der von einem Sachverständigen zu begründende und ermittelnde Verkehrswert tendenziell niedriger ist wie ein Preis, der von einem Immobilienmakler unter Zuhilfenahme moderner Vermarktungsmethoden und auf Basis einer angemessenen Vermarktungsdauer am freihändigen Markt erzielt werden kann. Im Falle steigender Immobilienpreise muss der Sachverständige die Bewertungsparameter begründen und sich an Erfahrungssätze aus der Vergangenheit halten. Er hinkt in Bezug auf sein Marktwissen im Markt eher hinterher.

Die gerechteste und fairste Variante einer Aufteilung des Immobilienbesitzes bzw. der ehelichen Wohnung oder Hauses im Zuge eines Scheidungsverfahrens ist somit nach unserer Ansicht nach der freihändige Verkauf. Dies entweder zeitnah nach der Scheidung oder nach einer Übergangsphase, in der beide Ehepartner vorerst noch Immobilieneigentümer bleiben. Bei diesem wird ein Objekt professionell gegenüber einem breiten Publikum ausgeschrieben. Nach Abzug allfälliger vorhandener Bankschulden wird der verbleibende Verkaufserlös geteilt.

Natürlich hängt die Möglichkeit einer solchen Lösung von verschiedenen Faktoren ab:

  • Dem Wohl der Kinder
  • Gelegentlich hat einer der Ehegatten ein geerbtes Grundstück oder geerbten Immobilienbesitz in die Ehe eingebracht. Das Aufteilungsverhältnis hängt von den jeweils individuellen Umständen des Einzelfalles ab.
  • Einigung auf eine klare Finanzierungs- und Verwaltungsregelung für die Dauer der restlichen gemeinsamen Miteigentumsgemeinschaft
  • Der Bereitschaft des Expartners – , denn ohne entsprechendes beidseitiges Einvernehmen ist eine solche Lösung nicht möglich

An die Person des Immobilienmaklers sind – da er gegenüber den Klienten (dem Scheidungspaar) eine neutrale Position einzunehmen hat - strenge Maßstäbe zu legen, wobei Folgendes zu gewährleisten ist:

 

  • Sachverständigenkompetenz in Bezug auf die Festlegung der Verkaufskonditionen (eine Liste der gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, die gleichzeitig als Immobilienmakler tätig sind: siehe Liste der Justiz: www.sdgliste.justiz.gv.at oder Homepage des Sachverständigenverband Tirol/Vorarlberg:  www.gerichtssachverstaendige.at
  • Jeweils ident zeitgleiche Information gegenüber den Auftraggebern, unabhängig davon, welcher der beiden für die Erteilung des Verkaufsmandates gesorgt hat.
  • Transparente finanzielle Abwicklung
  • Beide Personen sind als gleichberechtigte Auftraggeber ohne jegliche Bevorzugung in irgendeiner Form zu behandeln.
  • Neben fachlichem Können und Durchsetzungsvermögen hinsichtlich der Konditionen benötigt der Immobilienmakler die nötige Reife im Umgang mit Geschiedenen
  • Die Koordination sowie Durchführung allfälliger Besichtigungstermine sollte möglichst schonend für die im Hause oder der Wohnung wohnenden Personen / Familien abgewickelt werden.

 

Unsere Leistungen als unabhängiger Gutachter auf einen Blick

Wir verkaufen Ihre Immobilie bei Trennung oder Scheidung sorgenfrei, diskret und zum richtigen Preis!

  • SORGENFREI VERKAUFEN
    Diskret und ohne Risiko
  • ZEIT SPAREN
    Keine Besichtigungstermine durchführen
  • KOSTEN SPAREN
    Keine Inseraten- und Werbekosten
  • SCHNELLER VERKAUF
    Viele vorgemerkte Kunden
  • RICHTIGER VERKAUFSPREIS
    Dank professioneller Immobilienbewertung
  • KEIN FINANZIELLES RISIKO
    Provision nur bei erfolgreicher Vermarktung
  • RUNDUM-SERVICE
    Verträge, Steuerliches, Vermarktung

    Unser Tipp bei Trennung oder Scheidung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem unabhängigen Immobilienmakler und Sachverständigen professionell bewerten und verkaufen, damit das Ergebnis hinterher nicht von einer der Parteien infrage gestellt wird. Selbstverständlich ersetzt dieser Ratgeber und diese Informationen keinesfalls die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder einen Steuerberater. Wir übernehmen auch keine Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Diese Informationen sollen Ihnen lediglich Denkanstöße geben und Ihnen in Zeiten großer Verunsicherung eine gewisse Sicherheit geben. Unsere staatlich geprüften Immobilien-Sachverständigen beraten Sie diskret und persönlich unter 05572 / 210 300. Bischof Immobilien GmbH, Eisengasse 12, 6850 Dornbirn.